Wenn man Besitzer einer Immobilie ist oder auch wenn man mit dem Gedanken spielt, sich eine Immobilie zuzulegen, dann ist es natürlich von grundsätzlicher Bedeutung für die Immobilien Wertermittlung zu wissen, wie der Wert einer Immobilie eigentlich zu ermitteln ist. Und natürlich möchte man auch wissen, nach welchen Verfahren die Wertermittlung einer Immobilie eigentlich erfolgt.
Nachfolgend wollen wir uns die drei gängigsten Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie nun einmal anschauen. Folgende Verfahren zur Wertermittlung werden wir nachfolgend betrachten, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist ein sehr gängiges Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dazu zieht man von der Bauweise und Ausstattung sowie Lage ähnliche Objekte zwecks Vergleichs zur Wertermittlung heran. Dieses Verfahren eignet sich natürlich sehr gut, um mithilfe des Internets Immobilienobjekte miteinander zu vergleichen. Durch Filtern der Daten, die Immobilienportale anbieten, kann man einen sehr exakten Vergleich von Immobilien vornehmen, um eine Immobilien Wertermittlung zu erstellen. Es ist mit diesem Verfahren sehr einfach möglich, die Immobilien in einer bestimmten Straße oder an einem bestimmten Ort miteinander zu vergleichen. Durch Eingabe des Ortes, der Größe des Objektes, des Alters oder ob es sich um einen Neu- oder Altbau handelt sowie vieler weiterer Auswahlmöglichkeiten, kann der Wert einer Immobilie sehr gut durch Vergleichen ermittelt werden.
Das Ertragswertverfahren
Bei Anwendung des Vertragswertverfahrens wird der Wert des Objektes, wie der Name des Verfahrens schon sagt, durch den Ertrag ermittelt, den das Objekt erwirtschaftet. Dieses Verfahren eignet sich natürlich nur für Immobilien, bei denen auch ein Ertrag erwirtschaftet wird, also vornehmlich Gewerbeimmobilien, beispielsweise Büroobjekte oder Mehrfamilienhäuser und ähnliche Objekte. Beim Ertragswertverfahren wird dann der monatliche Ertrag der Immobilie auf das Jahr umgerechnet und anschließend mit einem für Immobilien dieser Art und in dieser Umgebung üblichen Faktor multipliziert. Das Ergebnis ist dann der Preis der Immobilie, mit dem das Objekt am Markt angeboten wird. Nachfolgend ein kleines Beispiel, um das Verfahren besser zu verstehen. Als Währungseinheit setzen Sie, lieber Leser, einfach die gewünschte Landeswährung ein, in der Sie die Berechnung durchführen möchten.
Beträgt der monatliche Ertrag bei einem Gewerbeobjekt beispielsweise 5.000 Währungseinheiten, dann ist dieser Betrag mit 12 (für die zwölf Monate des Jahres) zu multiplizieren, um den Jahresertrag zu berechnen. In diesem Fall ergeben sich dann 12 × 5.000 Währungseinheiten = 60.000 Währungseinheiten. Nun wird der Jahresertrag noch mit einem Faktor multipliziert, der je nach Stadt, Objekttyp, Alter, Ausstattung und verschiedenen weiteren Faktoren zu ermitteln ist. In der Regel wird dieser Wert im Bereich von 10 bis 30 liegen. In unserem kleinen Beispiel wollen wir 20 als Faktor annehmen. Dies bedeutet also, wir multiplizieren unsere ermittelte Jahresrendite mit dem Faktor 20 und erhalten so einen Wert der Immobilie von 1,2 Millionen Währungseinheiten. Dies wäre dann der zu veranschlagende Kauf- bzw. Verkaufspreis der Immobilie.
Das Sachwertverfahren
Diese Wertermittlung ist die schwierigste, da zur Wertermittlung ein (oder auch mehrere) Sachverständige zurate gezogen werden müssen, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dieses Verfahren eignet sich besonders bei Einfamilienhäusern und sehr individuellen Objekten wie beispielsweise besonderen architektonischen und auch Künstlerobjekten. Hierbei ist die Grundstücksermittlung noch relativ einfach und richtet sich nach den vergleichbaren Grundstückspreisen in der Umgebung. Die Immobilien Wertermittlung des Objektes ist aber von vielen verschiedenen und individuellen und teils auch sehr subjektiven Faktoren abhängig.
So ermittelt man den Wert einer Immobilie
Willie May
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